Coronavirus – Befreiung von der Miete bzw. Pacht?
Zahlreichen Medienberichten zufolge soll ein Mieter eines Geschäftsraumes oder ein Pächter eines Pachtobjektes von der Bezahlung des Miet- bzw. Pachtszinses aufgrund der Coronavirus-Pandemie (Sars-CoV-2) befreit sein. Anderen Berichten wiederum ist zu entnehmen, dass dies – jedenfalls in dieser Allgemeinheit – nicht richtig sei. Was gilt nun?
Tatsächlich ist es nicht ganz so einfach:
Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass ein Bestandnehmer (also Mieter oder Pächter) im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Miet- oder Pachtobjektes von der Bezahlung des Miet- bzw. Pachtzinses befreit ist (§ 1096 ABGB). An anderer Stelle regelt das Gesetz, dass dann kein Miet- oder Pachtzins zu bezahlen ist, wenn das Objekt wegen eines außerordentlichen Zufalles wie Feuer, Krieg oder Seuche überhaupt nicht benutzt werden kann. Kann der Mieter oder Pächter das Objekt trotz eines solchen außerordentlichen Zufalles doch noch irgendwie nutzen (bspw. zu Bürotätigkeiten oder als Lagerraum), ist er nur teilweise von der Bezahlung des Miet- oder Pachtzinses befreit (§§ 1104 und 1105 ABGB).
Bei der Coronavirus-Pandemie handelt es sich zwar um eine Seuche, also um einen außerordentlichen Zufall. Allerdings macht das Virus alleine das Miet- oder Pachtobjekt nicht unbrauchbar. Unbrauchbar (jedenfalls teilweise) wird das Miet- oder Pachtobjekt aber durch die seitens der Behörden gesetzten Maßnahmen zur Verhinderung der Virusverbreitung. Dazu zählen zB das Verbot zur Betretung des Objekts durch Dritte (also Kunden, Lieferanten, etc.) oder behördliche Schließungen des Betriebes im Miet- oder Pachtobjekt. Auch wenn es viele gute Gründe dafür gibt, dass solche behördlichen Maßnahmen noch als außerordentlicher Zufall im Sinne der §§ 1104 und 1105 ABGB zu werten sind, muss diese Frage erst noch von den Gerichten geklärt werden.
Aber selbst wenn man der Ansicht ist, dass die behördlichen Maßnahmen kein außerordentlicher Zufall sind und das Virus alleine noch zu keiner Unbrauchbarkeit des Miet- oder Pachtobjektes führt, bleibt immer noch die oben erwähnte Bestimmung nach § 1096 ABGB, wonach dem Mieter und Pächter grundsätzlich dann ein Mietzins- bzw. Pachtzinsminderungsrecht zusteht, wenn das Objekt unbrauchbar wird, und zwar unabhängig davon, durch was (behördliche Maßnahme oder Virus selbst) die Brauchbarkeit nicht mehr gegeben ist. Die Höhe der Miet- oder Pachtminderung richtet sich nach dem Ausmaß der tatsächlichen Unbrauchbarkeit. Das Gesetz sieht weiters vor, dass der Mieter – nicht aber der Pächter – auf dieses eben beschriebene Mietzinsminderungsrecht im Vorhinein nicht wirksam verzichten kann.
Abgesehen von diesen in groben Zügen dargestellten gesetzlichen Vorschriften, können jedoch auch die im jeweiligen Miet- oder Pachtvertrag vereinbarten Regelungen eine ganz besondere Rolle spielen. So wäre es denkbar, dass eine sogenannte „Force-Majeure“ Klausel in den Vertrag aufgenommen wurde, in der geregelt ist, was im Fall von höherer Gewalt, Seuchen oder außerordentlichen Zufällen gelten soll. Derartige Klauseln, die in der Praxis allerdings nicht all zu häufig vorkommen, sollten aber unbedingt auf ihre Gültigkeit (zB Sittenwidrigkeit oder Verstoß gegen das oben beschriebene Verbot des Vorabverzichtes auf Mietzinsminderung, etc) geprüft werden.
Ob überhaupt und in welchem Ausmaß ein Geschäftsraummieter oder Pächter von der Bezahlung der Miete oder Pacht wegen Corona befreit ist, hängt – wie so oft – von den Umständen des Einzelfalles ab.
Gerne beraten wir Sie in Ihrem konkreten Fall!
RA Mag. Christoph Fink
Dr. Ernst Dejaco Rechtsanwälte GmbH